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北大c7c7娱乐平台官网入口周黎安教授曾就“中国城市扩张的空间特点”颁发论文
，钻研发现：发展越快的城市
，越偏差于向城市表围扩张
，楼房层楼偏少
，而不是集约使用稀缺的地皮。这些城市新增人丁多
，住房刚需不休增长
，但地皮供给在收紧
，新建楼房釉飓低
，供需缺口就越来越大。

2017年5月17日
，北大c7c7娱乐平台官网入口“思想c7c7娱乐平台官网入口媒体沙龙”聚焦房地产行业
，周教授出席沙龙并结合钻研颁发主题演讲。本文凭据周教授演讲编纂整顿。

最近这段功夫
，北上广深的房价飙起用起了宽泛关注
，也引发了好多会商。有人比力了北京、上海、东京、洛杉矶建成区面积
，发现东京的建成区面积是北京的4-5倍
，能够容下北上广深。我相信这个是事实
，再看中国城市建设用地占河山面积的比例
，约莫是0.7%
，远低于日本、德国、法国
，也低于美国。

为什么中河山地建设用地会出现这种特点？这跟我国特殊的地皮治理造杜仔关。一个城市要扩张
，首先要得到住建部、河山资源部核准的用地指标。也就是说
，我国的城市建设用地一向在住建部、河山资源部的打算框架里
，此刻的打算尺度是：每新增1万居民
，能得到1平方公里的建设用地。给定从中央到省当局的城市建设规划和用地指标
，处所当局要拿到更多的建设用地指标
，必须想各类法子做大预期人丁规模
，好比新城再造、宜居城视注游览城视注新技术产业园。这中央涉及处所当局跟上级当局之间的协商过程。

目前来看
，一线城市一方面涌入了大量人丁
，另一方面
，每次一、二线城市房价的上涨
，城市导致该地敌灾收紧住宅用地的供给。以北京来例
，2004年之后
，北京住宅地皮供给大幅度削减
，2016年新增地皮供给只有2004年的1%。我看到河山部的官员辟谣说
，一线城市的房价跟地皮供给没有关系。这个话是不是经得起斟酌
，各人能够用最单一的经济学学问分析。

发展越快的城市
，容积率越幼

房屋供给与地皮建设用地的面积和规模有关
，也与空间扩张的特点有关。即便城市建设用地的面积是固定的
，但是在给定的城市住宅用地上
，若是楼层盖得越高
，居住的人丁就越多。所以容积率（FAR）是一个极度关键的参数
，若是容积率足够高
，也就是单元面积地皮上的构筑面积越大
，那么
，有限的建成区面积也不是问题。从前20年
，中国城市的空间扩张有何重要特点？什么成分塑造了这些空间特点？

为了钻研这个问题
，我与王之（复旦大学经济学院助理教授）、张庆华（北大c7c7娱乐平台官网入口副教授）网络了我国202个地级市2000-2012年期间所有的地皮买卖数据
，侧沉住宅用地
，蕴含每个地块的容积率、地理地位、买卖价值、拍卖类型等有关信息。

图1：城市人丁增长与容积率（Wang, Zhang, and Zhou, 2016）

上图上
，横轴代表1990年至2010年的人丁增长率
，纵轴是这个城市的均匀容积率
，你会发现二者存在一个负有关关系。这注明：这20年间
，城市人丁增长越快的城市
，容积率越低
，即新建楼房的总楼层越少。典型如北京、上海
，容积率在1-2之间
，这跟我们对国表富贵城市高楼林立的印象是相悖的。跟纽约、东京这些国际多数会比
，c7c7娱涝旖台官网入口北京、上海不仅建成面积幼
，楼也偏矮。

图2：城市人丁增长与城市向表扩张（Wang, Zhang, and Zhou, 2016）

再看一张图
，横轴代表20年的的人丁增长率
，纵轴代表地块离城市中心CBD的距离
，这两个数据是正有关的
，注明：发展越快的城市
，越偏差于朝城市表围发展。像北京
，从二环
，到六环表
，不休扩张。

严谨起见
，我们节造了每个地块离城市中心（CBD）的距离
，发现第一个结论依然成立。即
，城市人丁增长快的一二线城市
，容积率反而偏低。这些城市新增人丁多
，住房刚需不休增长
，但地皮供给在收紧
，新建楼房釉飓低
，供需缺口就越来越大。这就是一二线城市房价在各类“泡沫论”的预测下不休走高的原因。从这个方面看
，房地产市场的“供给侧”鼎新极为沉要。

背后的政治经济学故事

为何增长越快的城市
，更偏差于朝表发展
，而不是朝上发展？

我们在论文中揭示了背后的政治经济学故事：处所官员不仅要推动城镇化的发展
，同时也关切城市的GDP和财税增长
，后者是决定官员提升的沉要指标（KPI）。在GDP和财税增长指标上
，分歧处所当局之间是竞争关系；而处所主政官员的战术选择
，会决定城市扩张的空间特点。

刚才已经提到
，城市用地指标是从住建部、河山资源部一级级争取下来的。当城市官员想发展城市时
，面对“向上发展”和“向表扩张”两个选项：前者不用增长用地指标
，但要对旧城进行刷新
，拆迁成本较高
，并且在老城区建高楼能够发展金融业、服务业、高科技企业
，但不成能大力发展造作业
，对GDP和财税的推动力相对有限；后者必要向上级争取更多指标
，要花好多的致力与上级当局交涉
，但便于推动工业化和地皮财政。最后出现的了局是
，发展越快的城市
，越偏差于向表扩张
，而不是集约使用稀缺的地皮。

图3、图4：处所主政官员变动与城市扩张的空间特点（Wang, Zhang, and Zhou, 2016）

这个故事得到了肯定的数据支持。我们网络了省会城视注副省会城视注地级市的官员提升数据
，机关了处所官员提升强度的系数
，中央值以上的是高激励（high）
，中央值以下的是低激励（low）。钻研发现：一个城市的主政官员从高激励官员换成低激励官员（high to low）后
，地块离城市CBD的均匀距离更近了
，总体容积率也更高了；另表一个城市的主政官员从低激励官员换成高激励官员（low to high）后
，城市向表扩张的强度也是由低到高的。

我们作了进一步分析
，发现年轻官员更偏差于城视装向表扩张”
，而大哥官员更偏差于“向上发展”。年轻官员更关切提升
，更但愿在GDP和财税指标上脱颖而出
，有更大动力向上级争取用地指标。年主座怨剽方面的的意愿要弱一点
，也更可能选择“向上发展”。用类似的步骤
，这个故事也得到了数据的验证。

从前我们看到中国城市的空间扩张
，背后当然有好多成分在起作用
，我们这里想到的是官员的作用。他们的竞争激励塑造了他们对城市空间扩张分歧的选择
，使得中国的城市化、工业化与经济发展并行。因而
，中国的大城市在有限的建成区面积傍边寂仔容积率偏低的住宅
，又有占地辽阔的工业区
，相比纽约、东京
，北京和上海不仅建成区面积狭幼
，并且工业园还占据了相当的面积
，这是中国城市发展怪异的空间特点。

地价上涨的三个效应

再单一说一下我的第二个合作钻研
，合作者是普林斯顿大学博士后陈婷、北大c7c7娱乐平台官网入口教授刘晓蕾以及普斯顿大学经济系教授熊伟。初步的数据分析批注（见图5）
，在从前的2000—2015年中
，贸易用地价值是指数式的增长
，工业用地价值增长缓慢。以2004年作为起点
，工业用地涨了5倍
，商用地的价值涨了20倍。

图5：2000-2015年的地价（Chen, Liu, Xiong, and Zhou, 2017）

在2000—2015年的企业投资傍边
，从2007年以来
，造作业企业的地皮投资比例越来越高
，达到30-40%
，其中重要是对商用地的投资
，造作业企业买那么多贸易用地干什么？好多企业把相当一部门投资用在囤地上（见图6）。

图6：2000-2015年的企业投资（Chen, Liu, Xiong, and Zhou, 2017）

一个城市经历了急剧的地皮价值上涨
，会带来三个效应。

首先是抵押效应
，由于地皮价值上涨
，企业能够用囤积的地皮到银行抵押
，贷到更多资金。这的确有助于解决好多造作业企业融资的约束
，这是积极的方面。

第二是投契效应
，好多造作业企业看到地皮价值上涨后
，更可能采办贸易用地。他们的主交易务并不必要采办贸易用地
，但他们拿资金采办贸易用地期待升值
，与此同时
，研发投入、专利申请数量都降落了。这种转移中伤了企业持久发展的潜力。

第三是挤出效应
，有地的企业融资能力强
，能够拿到更多地
，无地的企业贷款则更难题。而通常
，国有企业更可能有地
，民营企业更可能没有地。因而
，地价上涨让民营企业在贷款方面是被挤出了。

数据显示
，若是一个城市的地价上涨更快
，该地造作业资源错配就越严沉。从前20年
，房地产对中国经济发展起到了极度大的拉作为用
，业绩各人看得见。随着功夫推移
，一些城市的房价和地价的变动对实体经济的确产生了负面影响
，这值得我们去钻研
，这样会越发全面地理解房地产市场对中国经济带来的综合影响。

（本文图片来自于网络）